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不动产销售增值税的纳税主体与方法

2016-06-23 17:14:56 作者:王冬生 来源:财会信报 字号T | T

  假定A公司2015年1月自建一不动产,2016年5月按照150万元的含税价转让该不动产,则预缴税额和应纳税额分别是:预缴税额=150/(1+5%)×5%=7.14万元,应纳税额=150/(1+11%)×11%-7.14=7.72万元。

  1.转让2016年5月1日后取得的非自建不动产。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的非自建的不动产,如果适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,计算应纳税额。以全部价款和价外费用扣除购置原价或作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地税局预缴,向机构所在地税局申报。

  假定A公司2016年5月购置一不动产,价款100万元,税款11万元;2016年12月,按照200万元的价格转让,销项税是22万元,则预缴税额和应纳税额分别是:预缴税额=(222-111)/(1+5%)×5%=5.29万元,应纳税额=22-11-5.29=5.71万元。

  2.转让2016年5月1日后自建的不动产。转让2016年5月1日后自建的不动产,如果适用一般计税方法,以全部价款和价外费用计算应纳税额。按照全部价款和价外费用及5%的预征率,计算向不动产所在地预缴的税额,同时向机构所在地主管税局申报纳税。

  假定A公司2016年5月自建一不动产,取得的有关支出专用发票日期在2016年5月1日之后的进项税额,是4万元,2016年12月以200万的价格转让,销项税是22万元,则预缴税额和应纳税额分别是:预缴税额=222/(1+5%)×5%=10.57万元,应纳税额=22-4-10.57=7.43万元。

  扣减销售额的不同凭证
  解决增值税的抵扣问题,分为扣税和扣额。扣税,是指直接抵扣进项税。扣额,是指扣减销售额。如果没有可以抵扣进项税的四种凭证,不能抵扣进项税,但可以采用扣减销售额的方式。

  房地产开发企业自销售额中抵扣地价款,应当取得省以上(含省)财政部门监制的财政票据。非房地产企业自销售额中扣减购置原价或取得不动产时的作价,应提供如下凭证:税务部门监制的发票;法院判决书或裁定书、调解书、仲裁裁决书、公正债权文书;总局规定的其他凭证。

  发票开具的不同规定
  发票开具的规定,不尽一致。

  (一)房地产企业开具发票
  房地产开发企业销售自行开发的项目,自行开具专用发票。但是向个人销售房地产,不得开具专用发票。房地产企业在2016年4月30日之前收取款项并已经缴纳营业税但是未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票。

  (二)非房地产企业开具发票
  向个人转让其取得的不动产,不得开具或申请开具增值税专用发票。

  纳税地点的不同规定
  房地产开发企业和非房地产开发企业的纳税地点不同。房地产开发企业,只向其机构所在地主管税局申报纳税,即使预收款的预缴税额,也向机构所在地主管税局申报。非房地产开发企业,有两个纳税地点,按照5%的预征率预缴税款时,预缴的税款,缴给不动产所在地税局,还要向机构所在地主管税局申报。

  简易计税和一般计税的选择方法
  以房地产开发企业为例,老项目到底是选择一般计税方法还是简易计税方法?从原理上分析,老项目之所以允许选择简易计税方法,是因为老项目的进项税可能已经发生在营改增之前,没有多少进项税可以抵扣,为防止税负增加太多,允许选择简易计税方法。因此,凡是预计没有多少进项税可以抵扣的老项目,选择简易计税,税负可能低一些。反之,可以考虑选择一般计税方法。

  A公司一老项目,销售额预计是111万元,如果选择简易计税,则应纳税额=111(1+5%)×5%=5.3万元;如果选择一般计税,销项税额=111/(1+11%)×11%=11万元。11万元-5.3万元=5.7万元。

  因此,如果老项目有可以抵扣的进项税大于5.7万元,比如还有6万元,则按一般计税方法计算的应纳税额是5万元,低于简易计税方法。

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