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土地增值税管理需把握关键要素

2017-08-12 15:37:21 作者:喻洪光 陈庆瑞 徐华云 来源:中国税务报 字号T | T

   土地增值税因清算周期长、扣除项目多和政策较复杂等特点,为现行税制中较难核算和管理的一个税种。对税务人员而言,不仅要掌握相关税收政策和财务核算技能,还要熟悉房地产和建筑业专业知识。笔者发现,只要牵住房地产开发项目收入审核这个“牛鼻子”,把握收入审核中的关键要素,管理房地产企业应缴的土地增值税就轻松多了。

  房地产开发项目土地增值税的收入通常审核:销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、银行按揭信息、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及收入数据的关联性、收入调整的真实性、销售价格的合理性、收入范围的完整性。在对土地增值税应税收入审核的过程中需重点把握以下几点。

  是否包含非货币收入
  根据土地增值税暂行条例及实施细则规定,转让收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。对取得的实物收入,要按取得收入时的市场价格折算成货币收入;对取得的无形资产收入要充分评估,在确定其价值后折算成货币收入;取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。

  是否包含视同销售收入
  《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认:按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

  是否包含代收费用
  代收费用的范围为县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)第六条和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第28条规定,代收费用计入房价一并收取的,作为转让收入,允许扣除,但不允许加计20%扣除,也不能作为计算开发费用的基数。代收费用在房价之外单独收取的,不作为转让收入,不允许扣除。

  代收费用是否作为收入对土地增值税的缴纳有何具体影响?举例来说,房产转让收入为1000万元,准予扣除项目为650万元,那么增值率为53.85%[(1000-650)÷650]。若发生代收费用200万元,那么其增值率为41.18%[(1000+200-650-200)÷850],增值率降低了12.67个百分点。

  是否需要核定评估收入
  广州市发生的某一真实案例,很好地说明了企业缴纳土地增值税明显偏低时,需要根据评估收入缴税。

  广州市地税局第一稽查局在检查某房产建设有限公司时,发现该公司委托拍卖的房产,在拍卖活动中只有一个竞买人参与拍卖,且房产以底价成交。当地税务机关通过向房屋管理部门查询了2003年~2005年使用性质相同的房产交易档案材料,收集了当时的市场交易价值数据。经比对分析,认定该公司委托拍卖的房产交易价格明显低于市场交易价格。依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号),转让价格达不到交易时市场交易价70%的,一般作为转让价格明显偏低对待。土地增值税暂行条例第九条的规定,对纳税人有“隐瞒、虚报房地产成交价格,提供扣除项目金额不实,转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由”这3种情形之一的,按照房地产评估价格计算征收。企业不服并提请上诉,经广州市中级人民法院裁定,地税机关行政行为合法、准确,程序到位,驳回上诉。

  在此类业务处理中,应按税收征管法实施细则第13条和《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发〔1996〕48号)第五条规定,委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务机关备案的房地产评估机构,根据相同地段、同类房地产进行综合评定,且评估价格须经当地税务机关确认。

  是否存在收入调整的情形
  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定,土地增值税清算时,已全额开票的,按照发票金额确认收入;未开具发票或未全额开票的,以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。此外,对收取的订金、定金、违约金和赔偿金等,是否确认收入,一般根据转让合同是否履行来判断。

  是否存在应抵减成本的收入
  根据土地增值税暂行条例第二条和土地增值税暂行条例实施细则第五条规定,土地增值税应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此,对于房地产开发项目中不属于转让房地产的相关收入,税务机关在土地增值税应税收入审核时,不应计入,应抵减相应成本。如项目完工后处理工地工棚和围墙、对施工建设方的考核罚款等,应抵减建筑成本。

  (作者单位:江西省抚州市地税局)

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