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房产税会让租客负担更重吗 ?

2018-08-09 16:33:33 来源:搜狐 字号T | T

   曾经上了央视新闻的英国房叔Fergus Wilson,近来又有了一次“教科书”般的操作。可能有的读者已经忘了这是谁。Wilson夫妇,被《每日电讯报》称为英国最具标志性的买房出租投资人;他们曾经只是普通的中学教师,偶尔进入房地产市场后,经过多年经验,他们名下房产最多达到1000套;并且,巧妙依靠租金和负债对冲,他们的现金流一直是正向的。2015年底,他们嗅到了市场的风向,开始出清房产,套现2.5亿英镑;如今他们名下仅控制400余套优质物业。8月2日,英国央行宣布加息,基准利将率从0.5%上升至0.75%。加息消息宣布一小时内,Fergus Wilson就宣布加收租金50英镑/每套/每月。

  房叔告诉你,房产税会不会拉高房租
  估计很多人都惊叹于他的巨额财富,却忽略了财富背后的密码;不得不说,房叔的成功,有时代背景和偶然的因素在里面;但如果房叔痴迷于房价涨跌,痴迷于投机,他即便赶上再好的经济时代,也难有这样的成就。

  所以,我们要看到房叔背后的房产经营智慧。就拿这次涨房租来说吧,为什么加息就要涨房租呢?估计很多人理解为,加息了,月供就多了,房租自然要上涨以对冲贷款。这样想就太简单了,这就是紧盯价格的投资思路,完全忽略了房产投资的关键是供需关系。

  加息,会导致想买房的人支付更多成本,一部分人就要暂缓买房,那自然就增加了租客的队伍,加剧租房市场的供不应求状态。这种的情况下,涨租金是必然的。前提是在供给不足,需求增长的市场环境下才能实现。

  那么这跟国内房产税有什么关系呢?

  很多人认为,房地产税落地,增加持房成本,房东自然就要提高房租;然而,刚刚说了,能让房租上涨的,不是你的成本问题,而是市场的供需问题。国内房地产的租金回报率一直很低,为什么?就是租房市场的需求并不是很强烈;稍微涨一涨房租,租客就跑了。

  所以说,投资者买的贵,是投资者的事情;租多少钱,是市场的事情。市场可不关心你是赔是赚,没有规定说你买了房,房价就一定要涨,征了税,租金就一定要涨。之所以我们的投资者会有这样的思维,源于过去三十年房价是持续上涨的,这就给投资者带来一种错觉—无论我买什么样的房子,未来都有收益。

  也许在2016年房价疯狂之时,什么样的房子都可以看到收益,但市场毕竟不能总是保持狂热的状况,离开了买房人的疯狂,洗尽铅华才知道,什么样的物业价值坚挺,什么样的物业租金回报高;而老破小、郊区房等房产,就只有“有价无市”的份儿了。

  英国房叔没有告诉你,现金流比什么都重要
  英国房叔给我们的另一个启示在于,房产投资的关键,在于对现金流的把控。并非说对房价的追逐不能成功,而是说这种成功建立在豪赌之上,一个链条断掉,整个财富大厦就将坍塌。

  比如,现在的房子是不让卖也不让买,房价没有崩盘,但是呢,房子在手里,卖不掉了。那些炒房客,也从常胜将军变成了常“剩”“僵”军——交易僵住了,资产难变现,收益仅仅存在于预期中;而月供等持房成本可不会等你变现了再结算。此时现金流就出了问题,资金压力增大,炒房客能否吃得消呢?

  所以说,买房,想要有收益,房价上涨只是一方面,另一个关键因素就是房子能否带来持续的正向现金流;而这个现金流从某种意义上说,并不是房产本身创造的,而是市场大环境创造的;把握不好整个市场的走势,错判了房产潜在收益和自己实际支付成本的关系,盲目买入房产,很容易就将自己带入到一个资金窘迫的状态。

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