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需要坚持“坚决遏制房价上涨”的目标

2018-10-23 14:24:59 作者:欧阳觅剑 来源:21世纪经济报道 字号T | T

  在所谓的“金九银十”,却传来了楼市低迷、房价下降的消息,以致有人开始讨论房价下降的不利方面了。一个广为流传的事件是,在江西的一个地级市,某知名开发商将房价从10000元/平米下调为7000元/平米,降幅高达30%,导致售楼部被砸。但也有人不相信房价开始下行,反映自己关注的楼盘并没有出现房价下跌。

  在一个房地产市场高度分化的时代,不但不同城市房价走势不同,同一城市不同区域甚至不同楼盘的房价都可能呈现相反的走势。因此,以个案判断房地产市场的整体形势,难免以偏概全。将个案观察与宏观数据结合起来,才能更加准确地判断市场形势。

  日前国家统计局发布的“9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”,似乎从宏观数据上也反映,房价的走势在发生逆转。从环比看,9月,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中,上海和深圳分别下降0.1%和0.2%。二三线城市新建商品住宅价格的环比涨幅也分别从上月的1.3%和2.0%,回落至1.1%和0.9%。而在8月,一二三线城市的房价都是普遍地、加速地上涨。

  从销售情况来看,“金九”似乎也是成色不足。9月累计商品住宅销售面积和销售额增长率分别为3.3%和15.6%,都较上月下滑,销售面积增速是连续第二个月下滑,而销售额增长是今年5月以来第一次减速。9月单月的商品住宅销售面积更是同比负增长,比去年同月减少了0.8%。

  看上去,个案观察和宏观数据都显示,楼市出现了“量价齐跌”的迹象。那么,房价是已经进入下降通道了吗?通过更深入的分析,可以发现,做这样的判断还为时尚早。现在楼市发生了一些调整,但更大可能是房价在高位的波动,而不是跌势的确立。因此,在“坚决遏制房价上涨”的目标之下,还需要继续采取有效的调控措施,而不能因为房价短期的波动而出现动摇。

  实际上,9月房价仍然是普遍上涨。70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市个数为64个,与上月持平。涨幅有所收窄,一线城市还出现了环比下降,但这种情况以前也出现过,并不能判断为一种趋势。今年初,正当人们认为房地产调控取得成效的时候,房价上涨的城市个数却在随后几个月逐渐增多,一线城市新房价格又重现涨势。从房价上涨减速到遏制房价上涨,看似一步之遥,但并不容易跨过。

  从量的角度来看,9月单月商品住宅销售面积是同比负增长,但是,销售额却同比增长了11%。由此可见,进入楼市的资金还是在快速增长的,只是随着房价上涨,更多的钱只能买更少的面积。由此也可以看出,部分购房者对楼市的预期并没有完全改变,还是在积极入市,1-9月房地产开发企业到位资金中,定金及预收款增长16.3%。但由于房价太高以及限贷,市场有时会出现购买力不足的情况。

  另外,虽然有一些楼盘出现降价,但整体上开发商的预期仍然是乐观的,表现为商品住宅新开工面积增长率连续3个月走高。开发商也会遇到资金链紧张的情况,他们通过加快开工来回笼资金,同时又通过放慢施工进度减少资金使用,所以商品住宅竣工面积今年以来一直是两位数的负增长。

  目前房价上涨的预期仍然比较强,所以开发商和购房者都在积极筹措资金入市,但由于房价已经很高,而且融资扩张没有与房价上涨同步,因此在某些时候会出现房价上涨减速的情况,但等到资金情况改善,房价又可能出现加速上涨趋势。因此,房价会在高位波动。上面中提到的某地开发商将房价从一万降到七千,与其说是降价,不如说是跳涨企图未能得逞。

  本轮房价上涨周期始于2015年中,那时正是股市出现大幅下跌,为了稳定股市而释放了非常多的流动性。目前,相关部门又为稳定股市出台了一系列措施。需要防范的是这些资金流入楼市。

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