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土地增值税清算应避免两个误区

2018-07-17 10:41:00 作者:付和平 吴江华 陈庆瑞 来源:中国税务报 字号T | T

   企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算,但仍有部分尾盘需要出售,对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中,部分税务部门和税务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理,较易存在操作上的两大误区。

  误区之一:按照预征率申报。即:当期销售收入×预征率=当期应纳土地增值税。
  误区之二:按照项目清算的实际税负率进行申报。即:(已清算项目应纳土地增值税税额÷已清算项目销售收入)×当期销售收入=当期应纳土地增值税。

  案例
  某房地产开发有限公司于2010年6月成立,从事房地产开发、经营、销售和租赁等业务。该公司开发某项目建设周期为2011年~2013年,项目总可售建筑面积10000平方米,其中普通住宅7000平方米,占70%;店铺3000平方米,占30%。2015年6月企业已销售建筑面积8500平方米,其中普通住宅售出面积6800平方米,店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为85%,符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机关清算通知后,企业按要求对项目土地增值税作自行清算,并形成清算报告及相关清算资料上报主管税务机关。

  案情
  (一)清算审核情况
  税务机关经过审核确认,至清算时,该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、售出面积6800平方米;店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米;取得销售总收入3430万元(普通住房2380万元、店铺1050万元);含税费的扣除项目总金额为3500万元[普通住宅分摊金2450万元(3500×70%)、店铺分摊1050万元(3500×30%)]。应纳土地增值税为152.25万元,其中:普通住宅增值额为0元[0.35×6800-(2450×6800÷7000)],即无增值额;店铺455万元[0.617647×1700-(1050×1700÷3000)],增值率为76.47%(455÷595×100%),应纳土地增值税为152.25万元(455×40%-595×5%)。

  (二)后续销售土地增值税管理情况
  2015年11月,该项目在土地增值税已清算后,发生了剩余“未售商品房”再销售业务,共售出面积600平方米(其中,普通住宅100平方米,均价5100元/平方米;店铺500平方米,均价8000元/平方米),依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条规定,单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积;当期应纳土地增值税税额=当期增值额×相对应的适用税率。经核算,该项目单位建筑面积成本费用为0.35万元(3500÷10000),后续销售土地增值税计算如下:

  1.当期普通住房增值额=(100×5100)-(100×3500)=160000(元)
  增值率=160000÷350000×100%=45.7%(因20%<45.7%<50%,故不能享受免税优惠政策,适用30%的税率)
  当期普通住房土地增值税应纳税额=160000×30%=48000(元)

  2.当期店铺增值额=(500×8000)-(500×3500)=2250000(元)
  增值率=2250000÷1750000×100%=128.6%(因100%<128.6%<200%,适用50%、速算扣除15%的税率)
  土地增值税应纳税额=2250000×50%-1750000×15%=862500(元)
  追缴企业后续销售土地增值税=862500+48000=910500(元)

  分析
  本案中,受多种因素影响,企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同,套用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税,会造成税款多缴或少缴(房价上涨期造成少缴)的问题。对此,要依据国税发〔2006〕187号文件有关尾盘转让收入的土地增值税处理办法进行管理,即:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是:
  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
  扣除项目金额=(清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积)×当期销售或转让建筑面积
  这里尤其要注意,“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”,否则不可售部分的成本费用将无处分摊。

  建议
  一是建立项目清算档案。档案内容应包括:对清算工作经验教训的总结;有关资料的备案;对中介鉴证报告的质量评价;建立清算后续管理台账:详细载明土地增值率、清算项目单位建筑面积应当负担的单位成本、未售房屋的幢号、面积等相关数据。

  二是对尾盘再销售扣除项目确认完善建议。对尾盘阶段土地增值税计算的扣除项目中的土地价款、开发成本、开发费用和加计扣除四个部分,在尾盘转让阶段通常都已固定,但扣除项目中的转让税金却与实际转让收入直接相关,为使尾盘阶段土地增值税计算更准确,应考虑到转让税金因素,可把计算尾盘再销售阶段扣除项目金额公式修改为:

  扣除项目金额=[(清算时扣除项目总金额-清算时扣除的税金)÷清算时总可售面积]×当期销售建筑面积+当期销售收入×5%×(1+7%+5%)。
  (作者单位:国家税务总局抚州市税务局)

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