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租用政府房产和土地怎样纳税申报

2017-08-07 10:33:33 作者:魏海乐 朱恭平 来源:中国税务报 字号T | T

   2017年6月,X公司与某市Y镇政府签订房屋、土地经营租赁合同,准备投资建厂。合同主要内容包括:1.Y镇政府将2008年3月自建的位于创业园区原行政办公用房(建筑面积0.15万平方米、占地面积0.3万平方米),租赁给X公司用于生产经营。2.房产租赁期20年,其中2017年9月1日~2027年8月31日无偿使用;2027年9月1日~2037年8月31日,每年房屋含税租金6万元。据查实,该房屋原值700万元,土地以划拨取得。主管税务机关规定,从价计征房产税,按原值一次扣除30%后的余值计税;城镇土地使用税按每平方米5元计算缴纳。那么此份合同双方涉及哪些税收问题?

  涉及的税种与纳税申报事项分述如下:
  1. 印花税
  依据《印花税暂行条例》规定,X公司、Y镇政府均为印花税纳税义务人。财产租赁合同的计税依据为租金收入,按税率0.1%计算,双方分别缴纳印花税=6×10×0.1%=0.06(万元)。

  2. 增值税
  X公司作为承租方,不需缴纳增值税。
  Y镇政府根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点办法的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第一条规定,为增值税纳税人。实务中,Y镇政府可选择小规模纳税人纳税申报。依据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告 2016年第86号)的规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于财税〔2016〕36号第十四条规定的视同销售服务。Y镇政府在2017年9月1日~2027年8月31日,不需申报增值税。2027年9月1日~2037年8月31日,按不含税租金收入和5%的征收率计算缴纳增值税,年应纳增值税=6÷1.05×5%=0.29(万元)。相应缴纳城建税和教育费附加=0.29×(5%+5%)=0.03(万元)。

  3. 房产税
  X公司为承租方,不需缴房产税。
  Y镇政府按照《房产税暂行条例》规定,属于房产税纳税人。将原行政办公用房对外出租,不能享受免征房产税待遇,分两种情况计算房产税。

  免收租金期间。应按《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定执行。对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间内产权所有人按照房产原值缴纳房产税。2017年9月1日~2017年12月31日,应缴房产税=700×(1-30%)×1.2%÷12×4=1.96(万元)。

  收取租金期间。以不含税租金收入和12%税率计算房产税。2027年全年应缴房产税额=700×(1-30%)×1.2%÷12×8+6÷1.05×12%÷12×4=3.92+0.23=4.15(万元)。

  4. 城镇土地使用税
  《国家税务总局关于城镇土地使用税若干具体问题的补充规定的通知》((1989)国税地字第140号)规定,对纳税单位无偿使用免税单位的土地,纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

  X公司每年应缴纳城镇土地使用税额=0.3×5=1.5(万元)。
  Y镇政府无须缴城镇土地使用税。
  X公司会计处理如下:
  借:税金及附加 1.5
  贷:应交税费——应交城镇土地使用税 1.5
  借:税金及附加 0.06
  借:应交税费——应交城镇土地使用税 1.5
  贷:银行存款 1.56
  (作者单位:江苏扬州地税局,京洲联信扬州税务师事务所)

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